事業用不動産のオーナー様や不動産投資家にとって、不動産市況の動向を知り、どう対策をとっていくかは大事なことです。後で「そんなこと知らなかった」では済まされないこともあります。ここでは具体的なお話と事例を踏まえて、不動産取引を各方面から分かりやすく解説し、いろいろなリスクについても実務的にご紹介して参ります。
弊社では、次のようなご要望・ご相談にお応えします
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収益ビル・１棟マンション・ビル・店舗の売却・購入・買替
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日本経済新聞が東京都心６区と大阪市の中心部３区にあるタワーマンション３０３棟の最上階の所有者を調査した記事が驚きの結果でした。（日経新聞２０２６.６.２２）
その戸数は１８６７戸で、１０５１戸（５６％）が現金一括購入だという！
外国人含めて海外居住者は１００戸（５％）。
資金力のある富裕層が投資商品や相続税などの節税目的で購入しているのでしょう。
現金で持つより不動産に換えた方が評価額が安くなるし、後々売却すれば儲かるかも知れない。
そんな最中、２０２６年７月にこんなニュースが流れました。
第二電電（現KDDI）創業者のひとりが4人の子供（と言っても立派な成人ですが…）達に都内に設立した法人３社の株を生前贈与したという。
その法人３社は都心のマンション３棟を４０億円ほどで借入金で購入すると、借入金（負債）が株式評価額に反映される。
でも、購入後３年以内だと取得価格で評価する為、３年経過後に贈与したため（※１）、東京国税局はこれを余りに露骨なやり方で「著しく不適当」と判断して贈与税額０円の申告を再評価して約３４億円と算出したという（※２）。
結果、約７億５０００万円の申告漏れとして、加算税を含めて約１億７８００万円を追徴課税となったとのこと。
これをアシストした税理士さんも真っ青でしたでしょうね！
※１ 今後は税制改正で、賃貸用不動産を購入から５年以内に相続・贈与する場合は原則として市場価格で評価するようです。
※２ あまりに実態とかけ離れて“著しく不適当”になる場合は、国税庁長官の指示で「時価評価できる」という例外規定があります。
節税だけが目的の収益用不動産購入で失敗した例は他にもあります。
１棟売マンションを”営業成績だけが命”の営業マンの口車に乗って、相続税対策で購入したのは良いのですが、借入金の金利と実収入の利回りが余りに乖離し過ぎて、毎月・毎年ドンドン持出することになって、相続対策どころではなくなったという話などもありますよ。
まあ、こういう営業マンは実に巧みに心のスキを突いてくるので、大きな会社だとか、有名な会社だとかは関係ありません。
個人の良心の問題です。
今月の６月９日午後６時半頃、神戸大学の学生会館（文系のクラブ室や自習スペースが学生の日常的に使っている６階建の建物）の６階の天井が崩れ落ちたという関西テレビのニュースを見ました。
建物の屋上が下のホールへコンクリートや錆びた鉄骨が映像を見たのですが、建物は築６０年経っているのですが、大学によればメンテナンスは行われていたとここと…たまたま学生がいなかったので、人的な被害にならなかったのは幸いでした。
分譲マンションの法定耐用年数は４７年。
鉄筋コンクリートは１００年持つとされているのですが、見た目で大丈夫でも、コンクリートの中の鉄筋が錆びてたり、細かい亀裂の隙間から雨水などが垂れ込んでいると決して大丈夫とは言えないことを、神戸大学は証明してくれました。
１９８１年以前の旧耐震基準のマンションは、震度６～７の地震にも耐えられる新耐震基準のマンションに比べて安全性が低いとされていますね、築４５年くらいのマンションです。
大阪に比べて東京のマンション価格はすごく高額になっていますので、新婚さんでも築年数の経った中古マンションを室内の改装工事を施して、まるで新築みたいな空間を作り上げる物件を購入する話を聞いています。
老朽化したマンションは、将来的には建替えする方向に向かいますけど、実際的に建替えするケースは少ないみたいです。
入居者の高齢化、修繕衝立金の不足分を費用負担する問題、管理組合構成員の合意、工事費の高騰などが建替えの大きな障害となります。
居住用のマンションの問題、市場の原理に任せておいてホッタラカシテいる政治家や都知事や府知事さんには妙な規制や法律創って欲しいとは思わないけど、都市計画の見直しとか何か方策を考えないとダメじゃないですかネ。
不動産取引の際に「売買契約書」や「賃貸借契約書」、「重要事項説明書」は取引に必須です。
でも、「不動産鑑定書」や「市場調査報告書」など必ずしも登場するとは限らないものも存在します。
ただ不動産仲介業者や関係業者はその様な書類を依頼されると報酬をいただくことになります。
特に、「仲介手数料」以外に報酬が発生するものとしてよく聞くのが、賃貸仲介の際の「広告料」があります。
売買取引では、「仲介手数料」とよく似た性質の「コンサル料」や「業務委託料」の報酬が発生するケースがよくあります。
最近では売主・買主から、『仲介手数料は自社の関連会社に支払うことになっているので、御社には別名義で支払います』なんてこともありますし、外資系の売主や買主から『両手・手数料の商習慣がないので認めない』と言われることもあるようです。
また、取引の目的物である土地建物を“ちゃんとした売り物件”に仕上げる必要があり、雑務や細々した作業をすることで「仲介手数料」とは別に報酬が得る場合もあります。
そもそもその手の作業も１０～２０年前でしたら、Ａ４一枚の「覚書」を交わして一件落着という時代でしたが、最近はそういう「覚書」が税務当局から「妖しい＝脱法行為」ではないのかと疑われることを嫌って仰々しい「業務委託契約書」を作成することが多くなっております。
「業務委託契約書」という名称は兎も角として、依頼する内容、業務、時期などを明記して、第三者から見てもなるほどと納得してもらえるようにする必要があるのです。
そしてその業務内容を『成果物』（せいかぶつ）として目に見える形（証拠）にする。
例えば、報酬金額が何千万円というような金額であれば、それなりの量的なボリュウームの資料として税務署さんや第三者にも納得してもらえる【かたち＝現物（証拠）】が求められます。
わたしの経験では、「成果物」は、かつての電話帳や現代用語辞典なみのボリュームを要求されます。
「転売業者」さんにとっては、この先融資を受けられるかどうかは死活問題です。
だからでしょうか？ここ数ヶ月売り物件の価格が徐々に下がるようにも感じるのは…
不動産融資の低減と審査の厳格化、金利の上昇は不動産業界にとっては、頭の痛いことです。
でも、慌てる必要はありません。
足元を見て、中長期でどういう風に立ち振る舞えばいいのか落ちついて考えてみましょう！
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